Giá nhà, đất ở nhiều khu vực tăng nóng nhưng số lượng giao dịch lại không nhiều, thanh khoản kém. Điều này góp phần khiến các ngân hàng (NH) liên tục rao bán tài sản thế chấp là bất động sản, thậm chí “đại hạ giá” vẫn chưa bán được. Trong khi đó, sàn giao dịch nợ của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) lại chưa hoạt động như kỳ vọng.

Liên tục giảm giá, vẫn kén khách

NH Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) vừa tiếp tục thông báo đấu giá lần thứ 28 khoản nợ của Doanh nghiệp (DN) tư nhân Thanh Tùng hơn 708 tỉ đồng, trong đó nợ gốc hơn 352 tỉ đồng, nợ lãi hơn 356 tỉ đồng. Đáng chú ý, khoản nợ này bắt đầu được Agribank tổ chức bán đấu giá lần đầu vào cuối năm 2018 với giá khởi điểm là 405 tỉ đồng.

Với lần đấu giá này, Agribank chỉ đưa ra giá khởi điểm là 352 tỉ đồng, giảm khoảng 50 tỉ đồng so với lần rao bán đầu tiên và chỉ bằng nợ gốc mà khách vay phải trả. Tài sản bảo đảm mà DN tư nhân Thanh Tùng thế chấp cho khoản vay là quyền sử dụng đất sản xuất – kinh doanh diện tích 6.952 m2 tọa lạc tại huyện Bình Chánh, TP HCM. DN này còn thế chấp tài sản hình thành trong tương lai gồm toàn bộ giá trị xây dựng của công trình cao ốc căn hộ tại huyện Bình Chánh…

Thanh khoản thị trường bất động sản không cao khiến nhiều tài sản thế chấp là bất động sản được các ngân hàng rao bán nhiều lần vẫn chưa được Ảnh: TẤN THẠNH

Nhiều NH thương mại khác cũng rao bán khoản nợ không ít lần nhưng vẫn chưa xử lý được dứt điểm. Chẳng hạn, ở lần rao bán thứ 11 cho khoản nợ hơn 2.198 tỉ đồng và trên 20 triệu USD của Công ty TNHH Ngọc Linh, NH Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đưa ra giá khởi điểm 1.154 tỉ đồng, giảm tới 1.000 tỉ đồng so với lần chào bán đầu tiên. Đây là mức giảm rất lớn đối với một khoản nợ được rao bán. Tài sản thế chấp của khách hàng vay này là toàn bộ 64 ha nhà máy điện phân chì kẽm Bắc Kạn, quyền khai thác mỏ chì kẽm Bó Liều và nhiều bất động sản khác…

Một cán bộ Trung tâm Xử lý nợ của một NH thương mại cỡ lớn cho biết các tài sản nợ xấu mà NH đưa ra bán đấu giá được thực hiện theo phán quyết của tòa án, các quy định của Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu hoặc theo thỏa thuận với khách hàng. Ở lần đầu tiên đấu giá tài sản nợ xấu, các NH thường đưa ra mức giá khởi điểm bằng nợ gốc cộng với một khoản lãi nhất định. Trong khi đó, vào nhiều năm trước, khi quyết định cho vay, một số NH đã định giá tài sản thế chấp cao hơn giá trị thực dẫn đến số vốn cho vay cao gấp nhiều lần giá trị tài sản.

“Sau mỗi lần đấu giá bất thành, NH buộc phải giảm 5%-10% so với mức giá khởi điểm và liên tục tổ chức đấu giá lại, song vẫn không có người mua. Bởi lẽ, qua nhiều lần giảm hàng tỉ đồng giá bán tài sản nợ xấu, mức giá khởi điểm mà NH đưa ra vẫn còn cao hơn nhiều so với giá thị trường” – vị cán bộ nêu trên giải thích.

Thanh khoản bất động sản không cao

Theo ghi nhận, thời gian qua, nhiều NH thương mại khác cũng đẩy mạnh rao bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ, xử lý nợ xấu. Do tác động của đại dịch Covid-19, nhiều khách hàng cá nhân và DN gặp khó khăn, không trả được nợ nên tài sản bảo đảm phải thanh lý để NH thu hồi nợ cũng nhiều hơn. Trong đó, rất nhiều khoản nợ phải rao bán nhiều lần, lần sau giá thấp hơn lần trước mà vẫn không dễ xử lý.

Ông Nguyễn Văn Du, quyền Chánh Thanh tra Cơ quan Thanh tra giám sát NH Nhà nước, cho biết thời gian qua, Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu đã tạo cơ sở pháp lý để các tổ chức tín dụng có thể xử lý nợ xấu tốt hơn. Dù vậy, trong Nghị quyết 42 vẫn có một số biện pháp chưa phát huy hết hiệu quả và Quốc hội vừa thống nhất kéo dài hiệu lực nghị quyết này đến hết năm 2023 trong thời gian chuẩn bị việc luật hóa xử lý nợ xấu.

Trong 4 tháng đầu năm nay, hệ thống NH tiếp tục xử lý được 54.900 tỉ đồng nợ xấu, tỉ lệ nợ xấu nội bảng đến cuối tháng 4-2022 ở mức 1,58% là kết quả tích cực. Trả lời phóng viên Báo Người Lao Động về việc các NH khó xử lý nợ xấu là bất động sản, ông Nguyễn Văn Du giải thích dù bất động sản từ cuối năm 2021 đến đầu năm 2022 có giá rất cao song số giao dịch thành công không nhiều, vẫn ít người mua. Trong khi đó, một số lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng bởi dịch Covid-19 như khách sạn, nhà hàng… đã phải rao bán trong bối cảnh sự phục hồi của ngành du lịch chưa mạnh mẽ.

“Nhiều DN ngành du lịch không kinh doanh được trong 2 năm qua, bị thua lỗ nên buộc phải bán tài sản để trả nợ hoặc NH phải thu hồi tài sản thế chấp để phát mại, xử lý nợ xấu. Có điều, rất nhiều tài sản thế chấp liên quan đến khách sạn không thể bán được vì giá cao. Khi hạ giá thì khách hàng cũng chưa có nhu cầu mua. Một số dự án bất động sản có giá cao cũng phải định giá lại theo thị trường và thời điểm này cũng không dễ bán” – ông Nguyễn Văn Du phân tích.

Một trong những kênh xử lý nợ xấu là sàn mua bán nợ VAMC. Sàn này chính thức đi vào hoạt động từ cuối năm ngoái, được kỳ vọng đem lại “làn gió mới” trên thị trường nhưng lại chưa như kỳ vọng. Một số NH cho hay họ chủ yếu tự xử lý nợ thay vì đưa qua sàn mua bán nợ VAMC. Các chủ thể tham gia sàn giao dịch này vẫn đang chờ hướng dẫn rõ ràng về khung pháp lý nên sàn gần như vẫn “án binh bất động”.

Một lãnh đạo NH Nhà nước cho rằng sàn mua bán nợ VAMC dù đã hoạt động nhưng vẫn chưa sôi động do đang trong quá trình hoàn thiện về công nghệ thông tin, sản phẩm đưa lên… Đơn vị quản lý sẽ tiếp tục áp dụng các giải pháp để giao dịch mua bán nợ trên sàn thuận lợi, nhanh chóng và thu hút nhiều chủ thể tham gia.

Theo Đề án “Cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2021 – 2025” vừa được ban hành, Chính phủ yêu cầu tiếp tục triển khai các biện pháp phòng ngừa, hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh. Trong đó, sẽ tiếp tục trình cấp có thẩm quyền xem xét, cấp bổ sung vốn điều lệ đạt mức 10.000 tỉ đồng trong giai đoạn 2022 – 2025 để nâng cao năng lực tài chính và hiệu quả hoạt động của VAMC.